La fase intermedia entre dos juntas directivas de un PH.

Rolando Candanedo N.

Algunos interpretan que hasta que no se inscriba en el Registro Público la nueva junta directiva esta no tiene efectos y, en consecuencia, no puede actuar.

La ley panameña de propiedad horizontal no tiene una solución a la situación que se presenta en
el período que transcurre entre la elección de una nueva junta directiva y la inscripción del acta
de esa elección en el Registro Público.
A simple vista parece un vació legal que hay que llenar de alguna manera. Algunos interpretan
que hasta que no se inscriba en el Registro Público la nueva junta directiva esta no tiene efectos
y, en consecuencia, no puede actuar.
Hay que distinguir dos momentos, el primero es el período que va desde la
elección a la inscripción del acta y el segundo la responsabilidad legal que le
incumbe a la directiva reemplazada y a la nueva.
No hay duda de que el hecho de la elección está señalando el fin de un período.
Por ello es por lo que la ley dice que es obligación para todo PH una reunión
ordinaria anual. Aunque la norma no diga que es para elegir a una nueva
directiva o ratificar la existente, el hecho de que se tengan que presentar en esa
reunión informes por parte de la administración y de la junta directiva, no deja
duda que se está señalando el fin de un período. No obstante, su
responsabilidad frente a terceros y frente a determinados actos jurídicos sigue
en cabeza de la junta directiva reemplazada. Esos efectos son solo para terceros
no para las partes.
La Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, en fallo del 20 de octubre del año
2000, en relación al artículo 1753 del Código Civil sobre el objeto del Registro
Público, manifestó que “la finalidad de la publicidad es la de dar certidumbre a
las relaciones de responsabilidad, y su registro es un poderoso medio de
publicidad que sirve de garantía suficiente a los terceros que se hallen
interesados en ciertos actos y operaciones mercantiles de trascendencia, y no
para las partes involucradas” (Énfasis propio)
Lo que la CSJ ha dicho es que los actos entre partes no requieren de su
inscripción para que surtan efecto entre ellos, salvo las situaciones en que la
misma ley exige la solemnidad de la publicidad, esto es, de la inscripción, solo
para que produzca efecto entre terceros. Por ello, que elegida una JD, no
pueden los propietarios ignorar ese hecho y esta nueva JD no puede comenzar
a realizar actos que tengan relación con terceros ni con la representación legal
del PH.
Cabe la pregunta: ¿Qué actos puede realizar la junta directiva electa,
pero aún no inscrita?
1.- Se debe de iniciar el proceso de transición. Esto significa que la vieja y la
nueva junta directiva deben reunirse para traspasar información, por ejemplo,
las cuentas bancarias, saldos, cuentas de ahorro, cuenta de imprevistos.
2.- Debe informarse de todos los contratos de servicios al PH con terceros. Su
estado actual, montos pagados, períodos de vigencia de esos contratos. Entre
los terceros se incluye cuentas de electricidad, agua y gas si son parte de los
gastos comunes.
3.- Situación laboral. Los contratos de trabajo con el personal del PH. Por
ejemplo, vacaciones vencidas o por vencer, reemplazos en caso de vacaciones,
monto de los salarios pagados para verificar si están de acuerdo con la ley;
cuotas obreros patronales.
4.- Cuentas por pagar a terceros.
5.- Si hay procesos judiciales, por parte del PH como demandante o demandado
y el estado de estos. Reunirse con los abogados y recibir información de
posibilidades de éxito o no.
6.- Si existen reclamos pendientes con el promotor, por vicios ocultos o por
ruina de la construcción y el estado de esos reclamos.
7.- El estado de morosidad de los propietarios y las gestiones de cobro.
8.- Conocer si hay reparaciones urgentes que realizar; el estado de pintura del
edificio y la última vez que se pintó. El estado del examen de la estaca de gas y
el próximo período en que debe realizarse ese examen por parte de los
Bomberos.
9.- Conocer el estado de los equipos que prestan servicios al PH, como planta
eléctrica, sistemas de aire acondicionado, etc.
Hay muchos otros puntos que la nueva directiva debe conocer y enterarse en
detalle desde el día siguiente en que se produjo la elección. Por su parte la JD
saliente debe estar preparada para hacer el proceso de transición y no dejar
que la nueva JD comience de cero, esa actitud no solo perjudica al inmueble,
también a los propietarios. Hay que tener presente en todo momento, que los
propietarios están en el Arca de Noe, donde todos deben salvarse y no en el
Titanic, en donde solo se salvan algunos.

Los vicios ocultos en la propiedad horizontal.

Rolando Candanedo N.

Debemos entender que vicio en la construcción incluye, entre otros, la mala calidad de ciertos bienes instalados en la unidad inmobiliaria, muy distinta a la ofertada, entre otros.

Lo primero que debemos estudiar es definir qué se debe entender por “vicio”.
Para la Real Academia de la Lengua la palabra vicio hace referencia a la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas.
En la temática que abordamos, debemos entender que vicio en la construcción incluye, entre otros, la mala calidad de ciertos bienes instalados en la unidad inmobiliaria, muy distinta a la ofertada, lo mismo que los defectos o daños físicos que pueda tener la unidad inmobiliaria.
Los vicios ocultos son parte de las obligaciones por las cuales en vendedor debe responder y, por lo tanto, están regulados en el Código Civil en el Libro IV De las Obligaciones en General y de Los Contratos y específicamente en el Titulo IV del Contrato de Compraventa.
Las reglas de los vicios ocultos se aplican tanto para los bienes muebles como para los inmuebles. En estos últimos tenemos las unidades inmobiliarias, que es el objeto de este trabajo.
Cuando se trata de una unidad inmobiliaria que es un inmueble con número de finca, la entrega legal se entiende realizada con la inscripción en el Registro Público de la escritura de compraventa. Ese inmueble con número de finca es lo que la ley denomina unidad inmobiliaria.
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. En virtud del saneamiento el vendedor responderá al comprador de lo siguiente: a) de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y b) de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa vendida. La garantía señalada en el literal a) se denomina evicción. Esta tendrá lugar cuando se prive al comprador, por
sentencia judicial que no admita recursos (sentencia ejecutoriada) en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Lo que nos interesa en este estudio son los vicios ocultos respecto a la unidad inmobiliaria, pues ellos son los más frecuentes en los reclamos contra el promotor.
¿QUÉ DEBEMOS ENTENDER POR VICIOS OCULTOS? a Son defectos que, existiendo al tiempo de la compra, son desconocidos para el
comprador, que de haberlos conocidos o no compra a paga menos. Dice el Código
Civil (art 1254)
“El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la
cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o si disminuye
del tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría
adquirido o habría dado menos precio por ella”.
La misma norma señala una excepción:
“…pero no será responsable (el vendedor) de los defectos manifiestos o que
estuvieren a la vista ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un
perito que, por razones de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
REQUISITOS
Con respecto a los vicios ocultos que puede tener un inmueble sometido al
régimen de la propiedad horizontal, tres son los requisitos que cumplir:
a) el vicio tiene que ser oculto;
b) el vicio tiene que ser grave
c) tiene que haber existido al tiempo de la compra.
a) OCULTO
Oculto es lo que no está a la vista; no es manifiesto, evidente; perceptible a
simple vista. En este caso es oculto para el comprador; lo que importa es que el
comprador de la unidad inmobiliaria no tiene conocimiento de la existencia del
vicio. En esta regla hay excepciones, veamos: no será oculto el vicio si está
manifiesto, si es evidente, si estaba a la vista y el comprador guardó silencio al
respecto, aceptándolo tácitamente.
Tampoco será oculto si el comprador “es un perito que, por razones de su oficio
o profesión, debía fácilmente conocerlo” (art. 1254 del C. Civil)
Lo que importa para que el vicio sea oculto es el desconocimiento de este por
parte del comprador. Tampoco es necesario que el vendedor lo conozca y se lo
oculte al comprador, pues el vendedor responde, aunque esté de buena fe.
Responderá porque tiene una obligación de resultado y una responsabilidad civil
objetiva.
b) GRAVE
No basta que el vicio esté oculto. Debe ser grave. Pero la gravedad debe ser de
tal naturaleza que la hacen impropia para el uso al cual se destina o disminuye
de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo adquiere o paga
menos valor. No se trata de cualquier tipo de vicio, debe tal vicio reunir las
características que señala la norma.
c) EXISTIR AL TIEMPO DE LA COMPRA.
El vicio puede estar en germen, es decir, no es necesario que se manifieste de
plena forma, basta que esté en forma incipiente y se manifieste en el transcurso
del tiempo. Un caso típico de ello es la mala calidad del suelo. El hundimiento de
la construcción no será inmediato, será paulatino y por lo general, casi
imperceptible. El comprador lo notará poco a poco, a través de las rajaduras en
las paredes; puertas que no cierran bien o están desalineadas; ventanas en la
misma situación que las puertas; goteras y/o filtraciones, productos de una
cubierta mal colocada, etc.
Lo que importa es que el vicio exista al tiempo de la compra. Si se produce
después no es oculto y las consecuencias son distintas y podríamos estar en
presencia de la ruina de la construcción.
Un vicio oculto puede ser el que padece una unidad inmobiliaria que está ubicada
debajo de las azoteas, pero esta, por su imperfecta impermeabilización,
rajaduras, tragantes defectuosos, etc., hacen que el agua se filtre a la unidad
inmediatamente inferior, situación esta que no se muestra en época seca, cuando
en este caso, se adquirió la propiedad. Otros vicios ocultos pueden ser humedades
y filtraciones, que pueden provenir de la losa inmediatamente superior por un
mal pegue de las tuberías de líquidos que circulan por ella; defectos eléctricos;
defectos en la red sanitaria, etc.
En sentencia del 14 de febrero del año 2023 en un proceso de protección al
consumidor, el Tercer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial de
Panamá dijo:
“La obligación de la demandada era de vender libre de vicios ocultos el inmueble
prometido en venta a la parte demandante; obligación que debía cumplir a fin de
procurar un uso óptimo y perfecto, y más, tratándose de un bien nuevo, tal se
evidencia con el Acta de Entrega de la vivienda”
CONSECUENCIAS: Conocido el vicio oculto por parte del comprador este tiene
dos opciones, o solicita una disminución del precio, ejerciendo la acción quanti
minoris o acción estimatoria o bien ejerce la acción redhibitoria. La primera acción
es solicitar una disminución del precio y la segunda acción tiene por objeto obligar
al vendedor a que retome la cosa vendida, devolviendo el precio de lo pagado.
Obviamente hay una carga de la prueba que va a recaer exclusivamente en el
comprador, quien deberá probar cualquiera de las acciones que interponga.
A estos efectos hay que tener presente que para que se pueda ejercer la acción
quanti minoris o pedir la devolución de lo pagado, primero “es indispensable que
se demuestre la responsabilidad de saneamiento respecto de los vicios ocultos
del bien vendido”, según manifestó la Corte Suprema de Justicia de Panamá,
sentencia del 9 de marzo del 2009.
En sentencia del 14 de enero de 1994 la Corte Suprema de Justicia dijo, con
respecto a los vicios ocultos a cargo del vendedor que este
“estaba en la obligación de sanear conforme al mandato de nuestra legislación.
Efectivamente el saneamiento al cual se obliga el vendedor consiste en dar al
comprador, por un lado, la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y, por el
otro, responder por los vicios o defectos ocultos que tuviere el bien”.
En sentencia del 28 de mayo de 2009, la Corte Suprema de Justicia dice:
“En este sentido es necesario aclarar que la concurrencia de vicios ocultos no es
causal de nulidad contractual, sino que produce obligaciones en cabeza del
vendedor y derechos a favor del comprador, dependiendo de las circunstancias,
conforme se puede extraer de las normas contenidas en nuestro ordenamiento
jurídico. (artículos 1141-1142, 1254-1260 del Código Civil)”.
La Corte Suprema en sentencia del 18 de septiembre del año 2002 con la
ponencia del Magistrado Rogelio Fábrega Z. con relación a la acción redhibitoria
dijo:
Puede ser definida como la acción que tiene el comprador para desistir de la
venta, de manera que mediante la restitución de la cosa comprada pueda exigir
del vendedor que le reintegre el precio que pagó y le restituya los gastos que
sufrió en razón de ella, cuando la misma adolece de vicios redhibitorios. Esto, si
el vendedor vendió de buena fe, pues si estaba de mala fe, puede exigir que le
sean indemnizados, además los daños y perjuicios que la venta le haya acarreado.
(art.1255 del C.C.). La acción para pedir la indemnización de daños y perjuicios
no es independiente, sino accesoria de la redhibitoria y, por tanto, no puede
ejercerse con independencia de ésta. Es evidente que lo expresado sólo permite
la indemnización de daños y perjuicios cuando, a la luz de la existencia de vicios
ocultos, optare por la resolución del contrato y no por la reducción en el precio.
En esa misma sentencia, con relación a la acción de reducción, quanti minoris o
estimatoria, la Corte Suprema de Justica dijo:
Es la que tiene el comprador, cuando la cosa vendida adolece de vicios
redhibitorios, para exigir una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos. A
ella se refiere también el artículo 1255 en su inciso primero cuando dice …o
rebajar una cantidad proporcional del precio.

Defectos manifiestos en los PH.

Rolando Candanedo N.

¿Qué son los defectos manifiestos? Son los que se perciben a vista, lo que se ven de manera evidente, sin ser un experto en la materia.

El comprador de toda unidad inmobiliaria puede tener reclamos por defectos manifiestos en la unidad inmobiliaria adquirida. El que fue promotor de la obra, es decir el que estaba vinculado a la construcción, una vez se incorpora el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, es ahora un promotor, pero de bienes raíces. Está vendiendo las unidades que construyó. Ya no es promotor de la construcción, ya no es el dueño de la obra constructiva, es el dueño de las unidades inmobiliarias que resultaron de la incorporación. Por ello no importa que la primera junta directiva o el primer
administrador nombrado por el que solicitó la incorporación del inmueble al régimen de propiedad horizontal cambie. El que vende siempre responderá ante el comprador, por los vicios y defectos que tenga la unidad inmobiliaria, siempre que se reclame dentro de los plazos legales.
Hay que hacer una distinción entre defecto y vicio. El defecto es algo que es subsanable, en el caso de una construcción el defecto es reparable. Por ejemplo, el piso de baldosas mal colocado; también es reparable; una camisa que tiene seis botones, pero solo cinco ojales, es reparable. Por ello la norma dice defectos manifiestos, que son los que saltan a la vista o a una observación poco cuidadosa, propia de quien no es perito en la materia.
Vicio implica una situación constructiva de mayor magnitud, que puede no ser reparable, que pone al comprador en la disyuntiva de pedir rebaja del precio o bien desistir de la compra. Por ejemplo, se ofreció paredes divisorias de bloque y son de gypsum.
El artículo 1254 del Código Civil menciona los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista. Sin duda estos defectos los tenemos que estudiar aparte de los ocultos, ello porque la propia norma los califica de manifiestos o los hace sinónimo de los que están a la vista. Además, el artículo comienza hablando de los defectos ocultos, para luego mencionar; “pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista …”, con lo cual se hace una muy evidente e importante diferencia entre los defectos ocultos y los manifiestos.
Importa resaltar que la norma hace énfasis en la frase “que estuvieren a la vista”. ¿Por qué hace énfasis en esa frase? Porque hace una excepción en la responsabilidad del vendedor, pues este queda exonerado “si el comprador es un perito que, por razones de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlo”. Pero también hay un requisito para exonerar al vendedor, este es que el comprador “debía fácilmente reconocerlos”.
El requisito que pone la norma para exonerar al vendedor es que el comprador sea un perito, entendiendo por tal un experto en la materia a que se refiere el defecto. Así, por ejemplo, si se trata de un ingeniero o arquitecto debe darse cuenta fácilmente, se entiende a simple vista, que el piso está mal colocado, que está dentado o desnivelado. Si se trata de un pintor, debe darse cuenta a simple vista que las paredes están bien o mal pintada e incluso de la calidad de la pintura.
¿Qué son los defectos manifiestos? Son los que se perciben a vista, lo que se ven de manera evidente, sin ser un experto en la materia. Así, por ejemplo, una puerta que no cierra bien, una ventana rota, fisuras y rajaduras en las paredes, manchas de pintura en el suelo, pisos con mosaicos dentados, aquello que no están colocados parejos, mosaicos bofos en paredes, cerraduras que no funcionan según su destino, etc.
Estos defectos son los de fácil identificación, casi que de inmediato que el comprador entra en posesión de la unidad inmobiliaria por primera vez. Son defectos visibles, evidentes, fácilmente reconocibles. Pueden ser advertidos cuando el comprador realiza una pre-inspección antes de entrar en posesión legal de la unidad, o bien cuando le entregan las llaves de la unidad o al poco tiempo de haberse mudado. Por lo general el promotor concede esta garantía sin necesidad de requerimiento del comprador, ya sea que esté o no plasmada en el contrato de promesa de compraventa o en el contrato de compraventa. Todo vendedor, no importa de qué tipo de bien se trate, sabe que debe dar una garantía por el bien que está vendiendo y que otro está adquiriendo.
Todos esos defectos que tienen el carácter de manifiestos deben ser advertidos por el comprador al promotor apenas tenga conocimiento de ellos. El promotor da a sus compradores un período razonable de tiempo para que hagan valer estos defectos manifiestos y el comprador, tácitamente o de manera expresa lo acepta. El artículo 1260 del Código Civil señala que las acciones se extinguirán al cabo de un año contado desde la entrega de la cosa vendida. La doctrina panameña sobre este punto ha dicho:
“El término para el ejercicio de estas acciones parte desde el momento de la entrega
de la cosa vendida y tiene que ser así porque es desde ese momento en que el
comprador puede conocer de los vicios o defectos ocultos y poder ejercer el derecho de
reclamo respectivo” (R. J. de julio de 1986 pág. 22, citado por Sistemas Jurídicos)
En algunos casos el promotor-vendedor concede plazos más cortos, pero esos plazo
reducido no tiene valor legal, ello porque la norma del artículo 1260 es de orden público
y obliga a todos, sean personas privadas o públicas.

La Figura del Promotor Inmobiliario.

Rolando Candanedo N.

La ley 284 del 2022 definió al promotor como persona natural o jurídica propietaria o quien promueve la construcción de una propiedad horizontal.

Es importante definir la figura del promotor dentro de la propiedad horizontal, ya que se presta a confusión en el desarrollo de la obra constructiva y después de su terminación.
Las primeras leyes de propiedad horizontal de Panamá, la ley 33 de 1952 y el Decreto de Gabinete 217 de 1970, no definieron al promotor.
La ley 13 de 1993 definió al promotor como persona natural o jurídica o quien promueve la constitución (sic) de una propiedad horizontal. En esta ley fue la primera vez que aparece una definición para promotor. Pero en lugar de decir que promueve la construcción, dijo que promueve la
“constitución de una propiedad horizontal”. Obviamente mal usado el término “constitución”, que en todo caso se puede definir como crear o formar. Pero siempre referido a una construcción de una propiedad horizontal.
La ley 39 del 2002 definió al promotor como “persona natural o jurídica que promueve la construcción de una Propiedad Horizontal (sic). Una vez obtenido el permiso de ocupación, deja de existir la figura del promotor”.
De esta definición se resalta como rol esencial del promotor promover la construcción. Es decir, fomentar el desarrollo de la construcción. También se resalta su vigencia en la propiedad horizontal: hasta que se le otorgue el permiso de ocupación. En ese momento el promotor deja de existir, en este caso como persona vinculada a la propiedad horizontal.
La ley 31 del 2010 definió al promotor como persona natural o jurídica que promueve la construcción de una propiedad horizontal.
Una vez más el énfasis es en la promoción de la construcción. Entendiendo por promover fomentar o favorecer la realización o el desarrollo de una cosa, eneste caso de una actividad, la construcción.
La ley 284 del 2022 definió al promotor como persona natural o jurídica propietaria o quien promueve la construcción de una propiedad horizontal.
En todas las leyes de propiedad horizontal que han existido en el país y la que actualmente existe, tienen en común la palabra promover y la palabra construcción. Lo que significa que en nuestro medio el promotor está vinculado a la construcción de una propiedad horizontal. Y se concluye que, por estar ligado a una construcción, esta -la construcción- debe terminar algún día y con
esa terminación, con la obra concluida, no existe más el promotor.
En la sentencia del 3 de julio del año 2001 de la Corte Suprema de Justicia se define al promotor como el propietario del inmueble. Ese propietario es obviamente el que enajena las unidades inmobiliarias, el beneficiario de la venta. Cuando vende una unidad inmobiliaria ya no puede ser promotor de una construcción, pues el producto que vende ya no es una construcción, es un
producto acabado, terminado y con permiso de ocupación llamado unidad inmobiliaria. A partir de ese momento su rol jurídico está unido a la de promover la venta de unidades inmobiliarias, por ser el propietario de todas ellas, desde el momento en que se inscribe el reglamento de copropiedad. Es un
promotor de bienes raíces, su rol jurídico ha cambiado y por ser el vendedor, asume otras obligaciones distintas a la de promover la construcción. En su rol de vendedor debe responder y otorgar las garantías que el Código Civil impone a todo vendedor, en este caso de bienes inmuebles.
Usualmente se le sigue llamando promotor, pero su rol jurídico ha cambiado sustancialmente y sus obligaciones también. Ahora es un promotor de bienes raíces, promueve la venta de las unidades inmobiliarias que nacieron de la incorporación de esa construcción al régimen de la propiedad horizontal. Más apropiadamente debe ser llamado primer propietario o propietario inicial. La ley
actual utiliza erradamente la expresión promotor o propietario inicial como sinónimos.
El promotor es el dueño de la obra constructiva; es el que como dueño del suelo hace la declaración de mejoras, pues de otro modo no podrá hacerla. De esa declaración de mejoras nacen las unidades inmobiliarias. Las unidades inmobiliarias se integran a la vida jurídica con un número de finca presidida de las siglas PH. Hasta ese momento el dueño de la obra constructiva se desliga
jurídicamente de su rol de empresario de la construcción y se transforma en primer propietario. Como tal pasa a ser un promotor de bienes raíces; un vendedor de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, pues su papel es la venta de esas unidades inmobiliarias, pues las construyó para venderla, no para quedarse con ellas.
El primer propietario de la unidad inmobiliaria al traspasarla a un tercero asume todas las obligaciones que impone el Código Civil con respecto a la venta. Para el caso de unidades inmobiliarias, inmueble por naturaleza y definición, le corresponderá responder por la evicción, los vicios ocultos y la ruina de la construcción.

¿Época de denigrar?

Rolando Candanedo N.

Es muy común en nuestro medio tal actitud de algunos propietarios, quienes en lugar de contribuir al buen desarrolla de la asamblea hacen todo lo posible para que esta fracase.

Con este título el jurista colombiano Ramiro Serrano nos describe la situación que se presenta en las asambleas de propietarios en inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
Nos dice el colega Serrano que “algunos residentes y copropietarios con el fin de poder tener liderazgo, como si fuera normal, empiezan a denigrar y hasta injuriar a los miembros de los consejos de administración (junta directiva en Panamá), por la gestión realizada en el período anterior”.
Es muy común en nuestro medio tal actitud de algunos propietarios, quienes en lugar de contribuir al buen desarrolla de la asamblea hacen todo lo posible para que esta fracase, no se logre tratar los demás de la agenda y no se logre elegir a una nueva directiva. Lo peor es que dan nuestras de unos conocimientos amplísimos de la ley de PH y de otras materias y su fundamento es que conocen
la ley y se la saben de memoria. En algunos casos dicen haber estado en las sesiones de discusión de la ley en la asamblea de diputados, y discuten el espíritu de la ley. Muchos de ellos se enteraron de la nueva ley cuando lo leyeron en los periódicos.
Como dice el colega Serrano, no escapa de esta realidad los administradores que solo saben criticar y denigrar la gestión de su colega anterior, dando a entender al igual que algunos propietarios (abogados entre ellos) que son el administrador perfecto.
Dice Serrano: “Todas estas acusaciones, señalamientos negativos e incluso injurias, solo causa daño a la copropiedad generando divisiones entre los residentes y los propietarios; afectando el desarrollo de la persona jurídica”.
Lo que pasa en Colombia es más común de los parece en nuestro medio y en muchos otros países de América. Hay copropietarios que el ego y el deseo de figurar es tan grande, que entre más daños causen a la comunidad en donde viven, se sienten más felices. Y ahora con el sistema de quejas que tramita la Dirección de PH del MIVIOT han desbordado las funciones de esa dirección y el
trabajo de los que tiene que resolver las quejas, que ya estamos ante un verdadero sunami de quejas. He visto y me ha tocado contestar quejas en donde tres propietarios piden la inhabilitación de la junta directiva y del administrador, sin considerar que esa comunidad tienes más de cien propietarios y ninguno se ha quejado y en otros casos en donde hay cuatrocientos setenta y cinco propietarios en donde los quejos representan solo el 0.00016% del total.
Olvidan esos propietarios que, si no están de acuerdo con la gestión que lleva a cabo la junta directiva o el administrador, lo correcto es participar en comités, involucrarse activamente en el desarrollo de la vida en comunidad y llegado el
caso hacer uso de la convocatoria por derecho propio. Lo interesante es que cuando esos que denigran llegan a ocupar cargos en la junta directiva hacen un papel deficiente y poco competitivo, su única excusa es que están tan ocupado en sus obligaciones diarias que no pueden atender las
que corresponden al PH en donde la comunidad depositó la confianza para administrar los bienes comunes.
Lo que realmente debe ocurrir en una comunidad de PH es dejar los egos a un lado y darse cuenta de que lo que es fundamental es entender que ese PH es un barrio, su barrio, y que ese barrio será parte de su vida por muchos años y los mejores amigos de sus hijos serán los que conozcan en ese barrio y serán sus amigos de toda la vida.

¿De quién es la responsabilidad en los PH?

Rolando Candanedo N.

La explosión en el PH Urbana amerita un repaso de las obligaciones, derechos y deberes de quienes habitan, administran y de los constructores de los inmuebles, además de las autoridades competentes.

La explosión en el PH Urbana el pasado 01 de noviembre propicia un análisis sobre las responsabilidades en un PH. LP Richard Bonilla

La ley de Murphy no falla: las peores cosas pasan en el peor momento. Así
como se es copropietarios de bienes comunes en un porcentaje, así mismo se
es responsable de la seguridad de todos en un PH. Se trata de la
responsabilidad de todos.
La pregunta que surgió en la ciudad y entre propietarios y particulares el
primero de noviembre pasado fue, ¿quién o quiénes son los responsables? Los
acontecimientos del PH Urbana nos llevan a responder la pregunta desde
distintos ángulos.
Por una parte, la que compete a la empresa constructora y la promotora; por
otra parte, la que compete a los propietarios, administrador y junta directiva del
PH.
También, sin duda, hay responsabilidad de las autoridades que autorizan
planos, inspeccionan las obras y las que conceden los permisos de construcción.
No nos ocuparemos de la responsabilidad del promotor ni del constructor ni de
los posibles vicios por ruina de construcción. Examinemos la responsabilidad de
los propietarios y de la administración del PH Urbana.
Lo usual es que el propietario, como dueño de la unidad inmobiliaria, disponga a
su mejor criterio, de la persona que le hará una instalación ya sea eléctrica, de
plomería, pintura, etc. Lo usual es contratar individualmente a una persona, por
referencia de un conocido que le fue bien con el técnico que recomienda. Por su
parte la administración no tiene objeción alguna para permitir trabajos en el
inmueble cuando se trata de obras internas en la unidad inmobiliaria.
El propietario dirá: estoy haciendo trabajos en mi propiedad y los hago a mi
criterio. La administración dice: es su problema lo que haga dentro de sus
cuatro paredes. Actuar de esa manera es el origen de los problemas. Cuando se
trata de trabajos que de alguna manera afectan los ramales y las tuberías
principales ya sean de agua, electricidad o de gas, no se trata de un tema
personal del propietario. Todo lo que directa o indirectamente involucra los
elementos comunes que el propietario no ve, por estar esos elementos dentro
de las paredes, serán afectados por los trabajos que el propietario realice en la
unidad inmobiliaria.
Esta situación única en inmuebles incorporados al régimen de la propiedad
horizontal, especialmente cuando se trata de edificios, el propietario no la toma
en cuenta al momento de hacer sus arreglos internos. La administración
tampoco lo hace. No consideran que todo lo que se haga internamente afecta
los bienes comunes, especialmente cuando se trata de ramales que llevan
fluidos de cualquier tipo a la unidad inmobiliaria.
La responsabilidad por actos o hechos que afecten de alguna manera los
elementos comunes del inmueble es compartida. Corresponde al propietario no
contratar personas sin la idoneidad correspondiente previamente comprobada.
Por su parte la administración no debe permitir el ingreso de personas a
“trabajar” en la unidad inmobiliaria sin que previamente se haya verificado la
idoneidad con el ente correspondiente, así le presente el respectivo carné.
Ante la más leve información de escape de gas, le corresponde al administrador
actuar de inmediato, sin preguntas ni comprobación alguna, debe cortar el gas
de todo el edificio de manera inmediata y luego llamar a los bomberos y a la
empresa de gas.
El PH debe contar con un manual de instrucciones de cómo actuar ante
cualquier situación que ponga en peligro la vida, la integridad física de los
ocupantes del inmueble y del inmueble mismo. El manual debe contar con las
reglas generales para verificar las idoneidades de los que presten un servicio
“técnico” en la unidad inmobiliaria, antes de comenzar a prestar sus servicios.
No basta con mostrar el carné. Hay que verificar su autenticidad y vigencia ante
la autoridad que lo emite.
Cada propietario debe contar con un manual de cómo actuar ante situaciones de
escape de gas o cualquier otra situación que ponga en peligro su integridad
física o su vida, como puede ser, por ejemplo, un incendio o un temblor. La
obligación del propietario u ocupante del inmueble de cuidarse y proteger su
persona y sus bienes y a los demás propietarios en igual medida está implícita
en el artículo 32 No. 3 de la ley 284 del año 2022 que establece: “se prohíbe a
los propietarios, residentes y a quienes ocupen la unidad inmobiliaria a
cualquier título introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o
cualquier parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas,
inflamables, infectas, que representen para la estructura, salubridad, seguridad
o apariencia de la propiedad o para la salud de los ocupantes o que produzcan
malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o
residentes”.
Por su parte el numeral 8 de ese mismo artículo prohíbe “contratar personal no
idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de
electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o
certificación para ser ejercida”.
La idoneidad a que se refiere el numeral citado no es solo para el propietario, es
una medida de seguridad para todo el inmueble y sus ocupantes y la
verificación de la idoneidad le corresponde a la administración del PH, y aunque
la norma no lo diga, debe ser antes de comenzar las labores. El propietario debe
entender que su derecho de propiedad lo ejerce, en propiedad horizontal, con
limitaciones y en beneficio del bien común.
El principio de la seguridad está expresamente mencionado en la ley 284 en su
artículo dos, unido este principio al de conservación de los bienes privados y
comunes. Es tan abarcador este principio que hay que tomarlo en su sentido
más amplio. No es solo la seguridad para los propietarios y residentes en cuanto
a su persona y protección de los bienes privados, y el concepto de conservación
de los bienes privados y comunes unido al de seguridad. Se puede traducir en
no pienses en ti, piensa en todos, uno es todos y todos es uno.
La responsabilidad del propietario u ocupante del inmueble corre paralela a los
derechos que tiene en la propiedad horizontal. Las razones de estas
prohibiciones u obligaciones se basan en la idea de seguridad del edificio y de
sus ocupantes, así como el uso y aprovechamiento adecuado de los bienes
comunes y la seguridad y tranquilidad de los ocupantes del inmueble.
En un PH estamos como en el Arca de Noe, todos debemos cuidarnos y todos
debemos salvarnos para llegar seguros a puerto.

Cuándo entra en función una nueva junta directiva en un PH.

Rolando Candanedo N.

En la ley no hay nada que señale un período fijo para una junta directiva.
En estas circunstancias debemos considerar el período de un año, ello
porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por lo menos una
vez al año.

Es común en nuestro medio que una vez electa la nueva junta directiva,
cumpliendo obviamente todos los requisitos legales, la junta saliente coopere con
la transición. No existe en nuestro medio un formato de transición ni la ley ha
señalado ningún protocolo de asunción de las nuevas autoridades del respectivo
inmueble.
No es frecuente que este tema se considere en los reglamentos de copropiedad,
aunque pareciera ser que sí debe serlo. Algunos propietarios miembros de junta
directiva argumentan que debe esperarse la inscripción en el Registro Público del
acta de la asamblea de propietarios en donde se escogió a esa nueva junta
directiva. La inscripción en el Registro Público es una medida de publicidad para
que terceros sepan de una determinada situación jurídica; es un efecto erga
omnes. No es un requisito de validez de la asamblea celebrada. No se puede
desconocer que ha existido la asamblea y que se han tomado decisiones que
afectan a todo el inmueble y a sus propietarios.
Tampoco tiene señalado nuestro sistema un período de duración de la junta
directiva, como para decir que hay que esperar que venza “su período”.
Anualmente cada PH debe hacer una asamblea ordinaria obligatoria. El propósito
de esa asamblea anual está muy claro en la ley: rendir informe de las actividades
de la junta directiva, del administrador, el estado de situación del PH y manejo
del presupuesto. No dice la ley que hay que renovar o reelegir a la junta directiva
en pleno o algunos de sus miembros.

No se trata de una omisión, pues obvio que todo el que rinde cuentas queda
sujeto no solo a la aprobación o rechazo de su gestión. Es el momento en que los
propietarios van a juzgar una gestión administrativa y financiera. Es el momento
de rendir cuenta del manejo de los dineros de los propietarios y de la buena o
mala ejecución del presupuesto.
Un PH es un mini Estado. También puede ser comparado con una sociedad por
acciones, en donde todos tenemos una acción, que en sistema panameño valen
todas por igual. En otros países en donde la materia es más estudiada y el nivel
de comprensión es mayor, cada acción vale según su coeficiente de participación
en los bienes comunes.
El artículo 61 de la ley dice que la asamblea debe reunirse una vez al año, pero
¿qué pasa si no lo hace en esa fecha o a los 365 días de celebrada la última
asamblea ordinaria y se hace en otra fecha? En teoría no pasa nada, se puede
hacer en otra fecha y será una asamblea a destiempo. No obstante, si hay una
sanción, que es un tipo de sanción moral. Se permite a los propietarios convocarla
por derecho propio. Es sin duda una medida excepcional para sancionar a la junta
directiva negligente y le da la oportunidad a los propietarios de adoptar las
decisiones que consideren conveniente. El legislador buscó garantizar a los
propietarios que pudieran reunirse, por lo menos una vez al año. Y de esa forma
conocer el estado de su comunidad. Por ello, la norma dice que, si pasado dos
meses desde la fecha en que debió convocarse la asamblea y esta no ha sido
convocada, los propietarios podrán ejercer el derecho de convocatoria por
“derecho propio”.
La convocatoria es obligatoria y el plazo máximo para hacerla es de no más de
veinte días calendarios a la fecha en que debió serlo. La asamblea es obligatoria
en la fecha que indica la ley o el reglamento, en caso de duda debe ser conforme
lo indica la ley. Ni siquiera por razones de comodidad, conveniencia momentánea,
se puede cambiar la fecha de la asamblea de propietarios.
Valga la pena aclarar que la convocatoria significa un llamado, en este caso un
llamado a reunión no es la reunión en si misma. Ese llamado a reunión debe
cumplir ciertos requisitos que en el caso de la convocatoria por derecho propio
están señalados en la ley.
Este tipo de sanción a la junta directiva negligente está dirigido a que los
propietarios hagan uso de su poder como comunidad y cuando ello sucede lo que
se busca principalmente es cambiar la junta directiva. La convocatoria por
derecho propio está señalándole a la junta directiva que los propietarios no están
conforme con la gestión que se les ha encomendado, pues de otra manera no
harían la convocatoria. El no hacer uso de esta herramienta legal no significa
aprobación de la actual junta directiva, puede deberse a varios factores para no
hacerlo, por ejemplo, desconocimiento de esta herramienta, dificultad para
convocar, para conocer quienes están al día, etc.
Si los propietarios logran realizar la asamblea, significa que los propietarios han
decidido que la junta directiva cese de inmediato. En circunstancias normales el
período de la junta directiva es de un año, pero cuando se llega a una
convocatoria por derecho propio, el poder que ostentan los propietarios ha
indicado que esa junta directiva ha cesado en sus funciones. En palabras de
algunos, es un golpe de Estado y el símil es correcto.
En el capítulo VI sobre la Junta Directiva la ley en diversos artículos menciona el
“período” de la junta directiva. Pero en la ley no hay nada que señale un período
fijo para una junta directiva. En estas circunstancias debemos considerar el
período de un año, ello porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por
lo menos una vez al año. No obstante, ello no significa que esos directores deben
terminar un período fijo para ser reemplazados. Tal es así que la ley permite a
los directores renunciar a sus cargos antes de terminar “su período”. Si se quiere
señalar un período habrá que apoyarse en el presupuesto. Todo presupuesto
marca un período fijo de ejecución y pasada su vigencia la junta directiva no
podrá seguir actuando por falta de los recursos necesarios para su gestión.
No hay duda de que hay lagunas en la ley, también la había en la anterior y es
de esperar que un reglamento de esta ley 284 de 14 de febrero de 2022 llene ese
hueco.

¿De quién es la responsabilidad de los vicios en una obra?

©RolandoCandanedoN

El Decreto 142 fija algunas normas sobre el mantenimiento de los bienes comunes y sobre la responsabilidad de los vicios detectados en una obra. Sin embargo quedan algunas lagunas jurídicas.

Se hace obligatorio referirse al Decreto 142 del 9 de julio de 2021, debido a lo que dispone con respecto a la responsabilidad de las juntas directivas de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, por el mantenimiento de bienes comunes.

En el artículo segundo este decreto detalla a quién está dirigida la norma regulatoria: “Este Decreto Ejecutivo está dirigido a los diseñadores, constructores, a todos lo funcionarios de las entidades que forman la ventanilla única de los Municipios y al Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, que participan del proceso de revisión, registro y permisos o certificaciones en materia de diseño, edificaciones y construcciones”.

De su lectura es fácil concluir que no está dirigido a la inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Está dirigido principalmente a los arquitectos e ingenieros; a los profesionales que ejecuten el diseño correspondiente para una edificación o construcción; a los que directamente realicen una obra constructiva. Se establecen otras normas que deben cumplir los funcionarios públicos encargados de revisar el cumplimiento todas los requisitos establecidos en las normas vigentes.

El artículo 17 se aparta de los profesionales, entidades y funcionarios a quien según el mismo artículo dos está dirigido el Decreto Ejecutivo 142 y le señala responsabilidades a las junta directivas de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Le atribuye a ese orgánico de la propiedad horizontal, a los propietarios y/o habitantes del inmueble “realizar el mantenimiento periódico adecuado de sus edificaciones una vez se haya emitido el Permiso o Certificaciones de Ocupación (sic)”. Y agrega el artículo “este mantenimiento debe incluir el estado de la estructura (losas, columnas, mampostería), ventanería, techo, revestimientos, rampas de acceso, rutas de evacuación, escaleras y barandales entre otros”. El artículo 18 adiciona otras responsabilidades y se menciona el mantenimiento periódico de diversos sistemas que son más que necesarios en el inmueble.

El promotor es el responsable de la obra constructiva y de los defectos y vicios que están presentes al momento de entregar la obra. Responde ante el comprador por la parte privada y ante la asamblea de propietarios por los bienes comunes. en toda obra constructiva se pueden presentar vicios y posible ruina. Los vicios son los aparentes y los ocultos y la ruina se refiere a la ruina funcional; es decir el bien no sirve para el propósito por al cual se adquirió o sus defectos son tan graves que amenazan ruina total o derrumbamiento.

Para un lector no bien informado puede pensar que la responsabilidad por los vicios y ruina de la construcción han dejado de ser del promotor. El Decreto Ejecutivo 142 no elimina la responsabilidad del promotor por los vicios y la ruina de la construcción. Si bien es cierto que no está expresamente mencionado en el artículo 1343 del Código Civil, no lo está por razones puramente cronológica, ello porque al tiempo de la redacción de la norma no existía ese vocablo ni la industria de la construcción tenía el desarrollo actual.

Por vicios aparentes se debe entender aquello que el comprador observa al serle entregada la unidad inmobiliaria adquirida y que no necesariamente tienen que ser de fácil observación, pueden estar en germen y manifestarse al poco tiempo de recibir el inmueble. Por lo general el promotor da un plazo de un año y segmenta tales vicios o defectos según sea la naturaleza del bien y su uso.

Por los vicios ocultos la ley de protección al consumidor señala un plazo de prescripción de cinco años y el artículo 1343 del Código Civil señala una garantía legal de 10 años, por ruina de la construcción.

De todas estas garantías no puede entenderse que el Decreto Ejecutivo 142 ha exonerado al promotor y traslada la responsabilidad a la junta directiva del PH, que no fue quien construyó la obra. Esa garantía por defectos de la construcción siguen vigentes. Téngase además presente que el artículo 17 del referido Decreto Ejecutivo habla de responsabilidad por mantenimiento y no por defectos constructivos. Una vez vencidas las garantías a que está obligado el promotor, es obvio que la responsabilidad del mantenimiento de los bienes comunes recae en los propietarios. No en los habitantes, solo puede recaer en los propietarios que son los dueños de todos los bienes comunes, sean estos esenciales o no.

Pero la junta directiva, por muy diligente que sea no pude asumir la responsabilidad del mantenimiento de los bienes comunes sin que previamente la asamblea de propietarios no autorice los fondos para ejecutar tales mantenimiento. Toda junta directiva debe, en cuanto a desembolso de dinero, actuar conforme al presupuesto aprobado en la asamblea de propietarios. La junta directiva es un ente orgánico que ejecuta lo que la asamblea de propietarios dispone. Por muy buena voluntad y deseos de actuar, no puede por si ni ante si, decidir más allá de lo que le ha sido autorizada. El artículo 62 No. 5 autoriza a la junta directiva a realizar cualquier desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto, con lo que no queda duda que es el presupuesta aprobado por la asamblea la que dispone en qué gastar y como gastar el dinero de los propietarios.

Si el dinero no alcanza solo queda la vía de una cuota extraordinaria y esta solo se puede realizar si la asamblea lo aprueba. De no aprobarlo se debe entender que los propietarios no quieren realizar los mantenimientos necesarios y/o urgentes y las responsabilidad, como pasó con el edificio de la ciudad de Miami, solo puede recaer sobre ellos.

Por ello concluyo, que el o los que redactaron este Decreto Ejecutivo, no tienen mucho conocimiento de lo que es este tipo especial de propiedad llamada propiedad horizontal.