Rolando Candanedo N.
En la ley no hay nada que señale un período fijo para una junta directiva.
En estas circunstancias debemos considerar el período de un año, ello
porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por lo menos una
vez al año.
Es común en nuestro medio que una vez electa la nueva junta directiva,
cumpliendo obviamente todos los requisitos legales, la junta saliente coopere con
la transición. No existe en nuestro medio un formato de transición ni la ley ha
señalado ningún protocolo de asunción de las nuevas autoridades del respectivo
inmueble.
No es frecuente que este tema se considere en los reglamentos de copropiedad,
aunque pareciera ser que sí debe serlo. Algunos propietarios miembros de junta
directiva argumentan que debe esperarse la inscripción en el Registro Público del
acta de la asamblea de propietarios en donde se escogió a esa nueva junta
directiva. La inscripción en el Registro Público es una medida de publicidad para
que terceros sepan de una determinada situación jurídica; es un efecto erga
omnes. No es un requisito de validez de la asamblea celebrada. No se puede
desconocer que ha existido la asamblea y que se han tomado decisiones que
afectan a todo el inmueble y a sus propietarios.
Tampoco tiene señalado nuestro sistema un período de duración de la junta
directiva, como para decir que hay que esperar que venza “su período”.
Anualmente cada PH debe hacer una asamblea ordinaria obligatoria. El propósito
de esa asamblea anual está muy claro en la ley: rendir informe de las actividades
de la junta directiva, del administrador, el estado de situación del PH y manejo
del presupuesto. No dice la ley que hay que renovar o reelegir a la junta directiva
en pleno o algunos de sus miembros.
No se trata de una omisión, pues obvio que todo el que rinde cuentas queda
sujeto no solo a la aprobación o rechazo de su gestión. Es el momento en que los
propietarios van a juzgar una gestión administrativa y financiera. Es el momento
de rendir cuenta del manejo de los dineros de los propietarios y de la buena o
mala ejecución del presupuesto.
Un PH es un mini Estado. También puede ser comparado con una sociedad por
acciones, en donde todos tenemos una acción, que en sistema panameño valen
todas por igual. En otros países en donde la materia es más estudiada y el nivel
de comprensión es mayor, cada acción vale según su coeficiente de participación
en los bienes comunes.
El artículo 61 de la ley dice que la asamblea debe reunirse una vez al año, pero
¿qué pasa si no lo hace en esa fecha o a los 365 días de celebrada la última
asamblea ordinaria y se hace en otra fecha? En teoría no pasa nada, se puede
hacer en otra fecha y será una asamblea a destiempo. No obstante, si hay una
sanción, que es un tipo de sanción moral. Se permite a los propietarios convocarla
por derecho propio. Es sin duda una medida excepcional para sancionar a la junta
directiva negligente y le da la oportunidad a los propietarios de adoptar las
decisiones que consideren conveniente. El legislador buscó garantizar a los
propietarios que pudieran reunirse, por lo menos una vez al año. Y de esa forma
conocer el estado de su comunidad. Por ello, la norma dice que, si pasado dos
meses desde la fecha en que debió convocarse la asamblea y esta no ha sido
convocada, los propietarios podrán ejercer el derecho de convocatoria por
“derecho propio”.
La convocatoria es obligatoria y el plazo máximo para hacerla es de no más de
veinte días calendarios a la fecha en que debió serlo. La asamblea es obligatoria
en la fecha que indica la ley o el reglamento, en caso de duda debe ser conforme
lo indica la ley. Ni siquiera por razones de comodidad, conveniencia momentánea,
se puede cambiar la fecha de la asamblea de propietarios.
Valga la pena aclarar que la convocatoria significa un llamado, en este caso un
llamado a reunión no es la reunión en si misma. Ese llamado a reunión debe
cumplir ciertos requisitos que en el caso de la convocatoria por derecho propio
están señalados en la ley.
Este tipo de sanción a la junta directiva negligente está dirigido a que los
propietarios hagan uso de su poder como comunidad y cuando ello sucede lo que
se busca principalmente es cambiar la junta directiva. La convocatoria por
derecho propio está señalándole a la junta directiva que los propietarios no están
conforme con la gestión que se les ha encomendado, pues de otra manera no
harían la convocatoria. El no hacer uso de esta herramienta legal no significa
aprobación de la actual junta directiva, puede deberse a varios factores para no
hacerlo, por ejemplo, desconocimiento de esta herramienta, dificultad para
convocar, para conocer quienes están al día, etc.
Si los propietarios logran realizar la asamblea, significa que los propietarios han
decidido que la junta directiva cese de inmediato. En circunstancias normales el
período de la junta directiva es de un año, pero cuando se llega a una
convocatoria por derecho propio, el poder que ostentan los propietarios ha
indicado que esa junta directiva ha cesado en sus funciones. En palabras de
algunos, es un golpe de Estado y el símil es correcto.
En el capítulo VI sobre la Junta Directiva la ley en diversos artículos menciona el
“período” de la junta directiva. Pero en la ley no hay nada que señale un período
fijo para una junta directiva. En estas circunstancias debemos considerar el
período de un año, ello porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por
lo menos una vez al año. No obstante, ello no significa que esos directores deben
terminar un período fijo para ser reemplazados. Tal es así que la ley permite a
los directores renunciar a sus cargos antes de terminar “su período”. Si se quiere
señalar un período habrá que apoyarse en el presupuesto. Todo presupuesto
marca un período fijo de ejecución y pasada su vigencia la junta directiva no
podrá seguir actuando por falta de los recursos necesarios para su gestión.
No hay duda de que hay lagunas en la ley, también la había en la anterior y es
de esperar que un reglamento de esta ley 284 de 14 de febrero de 2022 llene ese
hueco.
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