12 cosas que debería hacer antes de vivir en un PH

Vivir en un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal en teoría debería garantizar que sus habitantes tengan una “convivencia pacífica”, ya que ordena todos los aspectos relacionados con la administración de determinados bienes y áreas comunes de un edificio o una urbanización cerrada.  Y digo en teoría, porque el desconocimiento de la ley de Propiedad Horizontal por parte de promotores, propietarios, administradores e incluso abogados y jueces  lleva a que situaciones cotidianas que deberían ser fáciles de solucionar, se conviertan en dolores de cabeza para los vecinos.

No obstante los problemas, sigo pensando que la Propiedad Horizontal como concepto  es una buena forma de convivencia, ya que permite a los propietarios disfrutar de las ventajas de lo privado y lo común por partida doble.  Es decir, uno tiene su apartamento o casa que es suya y sólo suya, pero comparte bienes comunes que pueden disfrutar todos y cuya responsabilidad de mantenimiento es compartida.  Esto hace que el valor del inmueble sea mayor y que todos tengan derecho a beneficiarse de áreas sociales para fiestas, piscinas, parques infantiles, garitas de seguridad etc. a un precio razonable al ser un pago entre varios propietarios.  El problema no es el concepto de Propiedad Horizontal, sino la aplicación y desconocimiento de la ley en Panamá y por qué no decirlo, también el “juega vivo de algunos”, que sí conocen la ley pero se aprovechan de que los demás la ignoran.

Por eso, en este artículo quiero dar algunos “tips” para pesonas que vayan a comprar un inmueble en régimen de Propiedad Horizontal en Panamá, ya sea una casa o un apartamento. La mayoría son aspectos de puro sentido común, que lamentablemente a veces es el menos común de los sentidos y que por desconocimiento, exceso de confianza o simplemente negligencia no se toman en cuenta cuando se está a punto de comprar y luego se pueden convertir en un problema futuro.

 Estos son mis consejos para quien va a comprar o vivir en un PH:

1. Solicite copia del título constitutivo, no solo del reglamento de copropiedad.  El título constitutivo es la copia de la escritura en donde se hace la declaración de mejoras; se aprueba la incorporación del inmueble al régimen y el reglamento de copropiedad. A través de ese documento se conoce la descripción del edificio. Lo que no esté ahí descrito, pero si existe físicamente, se considera un buen común.
2. Conozca las medidas, linderos y superficie de la propiedad y tiene el derecho de confirmarlo físicamente (medirlo).   También debería conocer la cantidad exacta de fincas totales del inmueble y sus números de finca;
3. Sepa si hay «reservas» sobre ciertos bienes comunes, como azoteas, servidumbres de paso, fachadas y otros.  Las reservas son medidas de guarda y custodia solicitadas por el promotor de la propiedad y que son de obligatorio cumplimiento por los propietarios. Pueden tratar por ejemplo de temas como prohibir la construcción o cerramiento de una terraza, o impedir la venta de las propiedades para determinados propósitos (solo de uso residencial, por ejemplo) o incluir determinados derechos que sólo puede ejercer el promotor.
4. Entérese si existen bienes anejos y  si los mismos han sido legalmente incorporados o bien si se trata de la venta de bienes comunes.
5. Pida un balance de ingresos y gastos lo más actualizado posible, preferiblemente del mes anterior al que usted estará realizando la compra.  Es la forma más fiable de conocer las finanzas del inmueble y de paso ver si las cuentas están bien ordenadas.
6.  Pida una reunión con el administrador y haga preguntas sobre las Asambleas de Propietarios, por ejemplo asistencia a las reuniones, nivel de morosidad, si hay demandas pendientes, etc.
7.  Investigue el monto de las cuotas comunes de mantenimiento y si existe alguna cuota extraordinaria aprobada.  Es importante que se sepa que aunque un propietario adquiera el inmueble con posterioridad a que se haya aprobado la cuota, debe asumirla igualmente, aunque no haya participado en la decisión al respecto.
8.  Conozca y lea antes el reglamento de co-propiedad y el reglamento de uso, que no son las mismas, aunque sí complementarias. El reglamento de copropiedad determina las normas de conservación, mantenimiento y dirección del PH, mientras que las de uso, tal y como lo dice su nombre, establecen lo que pueden o no hacer los propietarios en las zonas comunes. Por ejemplo: no entrar con bebidas a la piscina, meter animales al agua, tirar basura en las zonas infantiles, dejar prendidas las máquinas de ejercicio en los gimnasios del PH, etc.
9. Pregunte  por el tipo de exoneración fiscal que hay sobre las mejoras. Recuerde que hoy en día la exoneración depende del valor de la unidad que está adquiriendo. Aun cuando esté exonerado, el inmueble paga el 1% sobre el valor del terreno asignado en el reglamento.
10. Pregunte si la directiva actual pertenece o responde al promotor o a  los propietarios. Lo digo porque hay muchos casos en que las promotoras mantienen la administración por más allá de un tiempo razonable.
11. Converse con los actuales residentes y trate de averiguar sutilmente cómo es la relación entre ellos, la administración, y la promotora. Averigüe entre esos residentes si hay reclamos por reparaciones pendientes con la constructora, por ejemplo.
12. Visite el estacionamiento asignado. Confirme que su auto quepa en el espacio y que pueda salir y entrar con facilidad.

A simple vista pueden parecer muchas cosas a tener en cuenta antes de mudarse a su nuevo apartamento o casa, pero le digo con toda franqueza la Propiedad Horizontal es una de las áreas donde se aplica a la perfección el conocido refrán de que “es mejor prevenir que lamentar”.