¿De quién es la responsabilidad en los PH?

Rolando Candanedo N.

La explosión en el PH Urbana amerita un repaso de las obligaciones, derechos y deberes de quienes habitan, administran y de los constructores de los inmuebles, además de las autoridades competentes.

La explosión en el PH Urbana el pasado 01 de noviembre propicia un análisis sobre las responsabilidades en un PH. LP Richard Bonilla

La ley de Murphy no falla: las peores cosas pasan en el peor momento. Así
como se es copropietarios de bienes comunes en un porcentaje, así mismo se
es responsable de la seguridad de todos en un PH. Se trata de la
responsabilidad de todos.
La pregunta que surgió en la ciudad y entre propietarios y particulares el
primero de noviembre pasado fue, ¿quién o quiénes son los responsables? Los
acontecimientos del PH Urbana nos llevan a responder la pregunta desde
distintos ángulos.
Por una parte, la que compete a la empresa constructora y la promotora; por
otra parte, la que compete a los propietarios, administrador y junta directiva del
PH.
También, sin duda, hay responsabilidad de las autoridades que autorizan
planos, inspeccionan las obras y las que conceden los permisos de construcción.
No nos ocuparemos de la responsabilidad del promotor ni del constructor ni de
los posibles vicios por ruina de construcción. Examinemos la responsabilidad de
los propietarios y de la administración del PH Urbana.
Lo usual es que el propietario, como dueño de la unidad inmobiliaria, disponga a
su mejor criterio, de la persona que le hará una instalación ya sea eléctrica, de
plomería, pintura, etc. Lo usual es contratar individualmente a una persona, por
referencia de un conocido que le fue bien con el técnico que recomienda. Por su
parte la administración no tiene objeción alguna para permitir trabajos en el
inmueble cuando se trata de obras internas en la unidad inmobiliaria.
El propietario dirá: estoy haciendo trabajos en mi propiedad y los hago a mi
criterio. La administración dice: es su problema lo que haga dentro de sus
cuatro paredes. Actuar de esa manera es el origen de los problemas. Cuando se
trata de trabajos que de alguna manera afectan los ramales y las tuberías
principales ya sean de agua, electricidad o de gas, no se trata de un tema
personal del propietario. Todo lo que directa o indirectamente involucra los
elementos comunes que el propietario no ve, por estar esos elementos dentro
de las paredes, serán afectados por los trabajos que el propietario realice en la
unidad inmobiliaria.
Esta situación única en inmuebles incorporados al régimen de la propiedad
horizontal, especialmente cuando se trata de edificios, el propietario no la toma
en cuenta al momento de hacer sus arreglos internos. La administración
tampoco lo hace. No consideran que todo lo que se haga internamente afecta
los bienes comunes, especialmente cuando se trata de ramales que llevan
fluidos de cualquier tipo a la unidad inmobiliaria.
La responsabilidad por actos o hechos que afecten de alguna manera los
elementos comunes del inmueble es compartida. Corresponde al propietario no
contratar personas sin la idoneidad correspondiente previamente comprobada.
Por su parte la administración no debe permitir el ingreso de personas a
“trabajar” en la unidad inmobiliaria sin que previamente se haya verificado la
idoneidad con el ente correspondiente, así le presente el respectivo carné.
Ante la más leve información de escape de gas, le corresponde al administrador
actuar de inmediato, sin preguntas ni comprobación alguna, debe cortar el gas
de todo el edificio de manera inmediata y luego llamar a los bomberos y a la
empresa de gas.
El PH debe contar con un manual de instrucciones de cómo actuar ante
cualquier situación que ponga en peligro la vida, la integridad física de los
ocupantes del inmueble y del inmueble mismo. El manual debe contar con las
reglas generales para verificar las idoneidades de los que presten un servicio
“técnico” en la unidad inmobiliaria, antes de comenzar a prestar sus servicios.
No basta con mostrar el carné. Hay que verificar su autenticidad y vigencia ante
la autoridad que lo emite.
Cada propietario debe contar con un manual de cómo actuar ante situaciones de
escape de gas o cualquier otra situación que ponga en peligro su integridad
física o su vida, como puede ser, por ejemplo, un incendio o un temblor. La
obligación del propietario u ocupante del inmueble de cuidarse y proteger su
persona y sus bienes y a los demás propietarios en igual medida está implícita
en el artículo 32 No. 3 de la ley 284 del año 2022 que establece: “se prohíbe a
los propietarios, residentes y a quienes ocupen la unidad inmobiliaria a
cualquier título introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o
cualquier parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas,
inflamables, infectas, que representen para la estructura, salubridad, seguridad
o apariencia de la propiedad o para la salud de los ocupantes o que produzcan
malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o
residentes”.
Por su parte el numeral 8 de ese mismo artículo prohíbe “contratar personal no
idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de
electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o
certificación para ser ejercida”.
La idoneidad a que se refiere el numeral citado no es solo para el propietario, es
una medida de seguridad para todo el inmueble y sus ocupantes y la
verificación de la idoneidad le corresponde a la administración del PH, y aunque
la norma no lo diga, debe ser antes de comenzar las labores. El propietario debe
entender que su derecho de propiedad lo ejerce, en propiedad horizontal, con
limitaciones y en beneficio del bien común.
El principio de la seguridad está expresamente mencionado en la ley 284 en su
artículo dos, unido este principio al de conservación de los bienes privados y
comunes. Es tan abarcador este principio que hay que tomarlo en su sentido
más amplio. No es solo la seguridad para los propietarios y residentes en cuanto
a su persona y protección de los bienes privados, y el concepto de conservación
de los bienes privados y comunes unido al de seguridad. Se puede traducir en
no pienses en ti, piensa en todos, uno es todos y todos es uno.
La responsabilidad del propietario u ocupante del inmueble corre paralela a los
derechos que tiene en la propiedad horizontal. Las razones de estas
prohibiciones u obligaciones se basan en la idea de seguridad del edificio y de
sus ocupantes, así como el uso y aprovechamiento adecuado de los bienes
comunes y la seguridad y tranquilidad de los ocupantes del inmueble.
En un PH estamos como en el Arca de Noe, todos debemos cuidarnos y todos
debemos salvarnos para llegar seguros a puerto.

Cuándo entra en función una nueva junta directiva en un PH.

Rolando Candanedo N.

En la ley no hay nada que señale un período fijo para una junta directiva.
En estas circunstancias debemos considerar el período de un año, ello
porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por lo menos una
vez al año.

Es común en nuestro medio que una vez electa la nueva junta directiva,
cumpliendo obviamente todos los requisitos legales, la junta saliente coopere con
la transición. No existe en nuestro medio un formato de transición ni la ley ha
señalado ningún protocolo de asunción de las nuevas autoridades del respectivo
inmueble.
No es frecuente que este tema se considere en los reglamentos de copropiedad,
aunque pareciera ser que sí debe serlo. Algunos propietarios miembros de junta
directiva argumentan que debe esperarse la inscripción en el Registro Público del
acta de la asamblea de propietarios en donde se escogió a esa nueva junta
directiva. La inscripción en el Registro Público es una medida de publicidad para
que terceros sepan de una determinada situación jurídica; es un efecto erga
omnes. No es un requisito de validez de la asamblea celebrada. No se puede
desconocer que ha existido la asamblea y que se han tomado decisiones que
afectan a todo el inmueble y a sus propietarios.
Tampoco tiene señalado nuestro sistema un período de duración de la junta
directiva, como para decir que hay que esperar que venza “su período”.
Anualmente cada PH debe hacer una asamblea ordinaria obligatoria. El propósito
de esa asamblea anual está muy claro en la ley: rendir informe de las actividades
de la junta directiva, del administrador, el estado de situación del PH y manejo
del presupuesto. No dice la ley que hay que renovar o reelegir a la junta directiva
en pleno o algunos de sus miembros.

No se trata de una omisión, pues obvio que todo el que rinde cuentas queda
sujeto no solo a la aprobación o rechazo de su gestión. Es el momento en que los
propietarios van a juzgar una gestión administrativa y financiera. Es el momento
de rendir cuenta del manejo de los dineros de los propietarios y de la buena o
mala ejecución del presupuesto.
Un PH es un mini Estado. También puede ser comparado con una sociedad por
acciones, en donde todos tenemos una acción, que en sistema panameño valen
todas por igual. En otros países en donde la materia es más estudiada y el nivel
de comprensión es mayor, cada acción vale según su coeficiente de participación
en los bienes comunes.
El artículo 61 de la ley dice que la asamblea debe reunirse una vez al año, pero
¿qué pasa si no lo hace en esa fecha o a los 365 días de celebrada la última
asamblea ordinaria y se hace en otra fecha? En teoría no pasa nada, se puede
hacer en otra fecha y será una asamblea a destiempo. No obstante, si hay una
sanción, que es un tipo de sanción moral. Se permite a los propietarios convocarla
por derecho propio. Es sin duda una medida excepcional para sancionar a la junta
directiva negligente y le da la oportunidad a los propietarios de adoptar las
decisiones que consideren conveniente. El legislador buscó garantizar a los
propietarios que pudieran reunirse, por lo menos una vez al año. Y de esa forma
conocer el estado de su comunidad. Por ello, la norma dice que, si pasado dos
meses desde la fecha en que debió convocarse la asamblea y esta no ha sido
convocada, los propietarios podrán ejercer el derecho de convocatoria por
“derecho propio”.
La convocatoria es obligatoria y el plazo máximo para hacerla es de no más de
veinte días calendarios a la fecha en que debió serlo. La asamblea es obligatoria
en la fecha que indica la ley o el reglamento, en caso de duda debe ser conforme
lo indica la ley. Ni siquiera por razones de comodidad, conveniencia momentánea,
se puede cambiar la fecha de la asamblea de propietarios.
Valga la pena aclarar que la convocatoria significa un llamado, en este caso un
llamado a reunión no es la reunión en si misma. Ese llamado a reunión debe
cumplir ciertos requisitos que en el caso de la convocatoria por derecho propio
están señalados en la ley.
Este tipo de sanción a la junta directiva negligente está dirigido a que los
propietarios hagan uso de su poder como comunidad y cuando ello sucede lo que
se busca principalmente es cambiar la junta directiva. La convocatoria por
derecho propio está señalándole a la junta directiva que los propietarios no están
conforme con la gestión que se les ha encomendado, pues de otra manera no
harían la convocatoria. El no hacer uso de esta herramienta legal no significa
aprobación de la actual junta directiva, puede deberse a varios factores para no
hacerlo, por ejemplo, desconocimiento de esta herramienta, dificultad para
convocar, para conocer quienes están al día, etc.
Si los propietarios logran realizar la asamblea, significa que los propietarios han
decidido que la junta directiva cese de inmediato. En circunstancias normales el
período de la junta directiva es de un año, pero cuando se llega a una
convocatoria por derecho propio, el poder que ostentan los propietarios ha
indicado que esa junta directiva ha cesado en sus funciones. En palabras de
algunos, es un golpe de Estado y el símil es correcto.
En el capítulo VI sobre la Junta Directiva la ley en diversos artículos menciona el
“período” de la junta directiva. Pero en la ley no hay nada que señale un período
fijo para una junta directiva. En estas circunstancias debemos considerar el
período de un año, ello porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por
lo menos una vez al año. No obstante, ello no significa que esos directores deben
terminar un período fijo para ser reemplazados. Tal es así que la ley permite a
los directores renunciar a sus cargos antes de terminar “su período”. Si se quiere
señalar un período habrá que apoyarse en el presupuesto. Todo presupuesto
marca un período fijo de ejecución y pasada su vigencia la junta directiva no
podrá seguir actuando por falta de los recursos necesarios para su gestión.
No hay duda de que hay lagunas en la ley, también la había en la anterior y es
de esperar que un reglamento de esta ley 284 de 14 de febrero de 2022 llene ese
hueco.

12 cosas que debería hacer antes de vivir en un PH

Vivir en un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal en teoría debería garantizar que sus habitantes tengan una “convivencia pacífica”, ya que ordena todos los aspectos relacionados con la administración de determinados bienes y áreas comunes de un edificio o una urbanización cerrada.  Y digo en teoría, porque el desconocimiento de la ley de Propiedad Horizontal por parte de promotores, propietarios, administradores e incluso abogados y jueces  lleva a que situaciones cotidianas que deberían ser fáciles de solucionar, se conviertan en dolores de cabeza para los vecinos.